Стресса не будет
С начала локдауна, объявленного после начала пандемии covid-19, прошло чуть больше года. Не только я, но и многие коллеги из управляющих компаний по всему миру думали год назад, что произошедшие события вызовут всплеск банкротств, дефолтов и, как следствие, выход на рынок стрессовых активов в секторе недвижимости. В апреле-мае 2020 года мы в ТРИНФИКО всерьез обсуждали возможность создания специализированного фонда с фокусом именно на стрессовые активы.
И если мы не пришли к единому мнению относительно рыночных перспектив подобного фонда в России, наши заокеанские коллеги создали несколько фондов, планировавших инвестировать деньги в скупку недвижимости у испытывающих проблемы собственников и банков. Например, американская Stockdale Capital Partners еще в феврале 2020 года создала фонда на $550 млн. О создании частного фонда «весом» в несколько сот миллионов долларов в прошлом году заявлял и легендарный инвестиционный управляющий, ветеран рынка плохих активов США, Сэм Зелл. Согласно опросу CBRE почти 30% институциональных инвесторов нацелены на сделки с проблемной коммерческой недвижимостью. Множество частных инвестиционных групп также смотрели и смотрят на этот рынок с интересом. В России в том числе.
И вот сейчас, когда дым от пожара рассеялся, стало очевидно, что деньги, собранные коллегами для финансирования покупок стрессовых активов в недвижимости, оказалось попросту некуда тратить. Волны дефолтов и выплеска проблемной недвижимости на рынок так и не случилось.
Основной ущерб планировавшим заработать на экономических проблемах инвесторам нанесли банки. В 2008 году банки судорожно избавлялись от проблемных активов, распродавая их существенно дешевле залоговых стоимостей. В 2020 году банки предлагали заемщикам программы реструктуризации и рефинансирования кредитов. В результате объем просроченной задолженности снизился, цены на недвижимость остались на прежнем уровне, а в некоторых случаях даже выросли, что было связано с резким удешевлением стоимости денег и ростом спроса на реальные активы.
Таким образом, для многих управляющих инвестициями сложилась парадоксальная ситуация: они невероятно легко в период жесточайшей неопределенности собрали сотни миллионов долларов на интервенции в рынок плохих активов, но эти деньги очень сложно размещать. Торговая, офисная и гостиничная недвижимость, наиболее сильно пострадавшая от пандемии сейчас находится в режиме восстановления, ведь повсеместная вакцинация позволяет людям снова путешествовать, посещать торговые центры и возвращаться на работу в офисы. Мой коллега Джонатан Поллак, глобальный руководитель группы стратегии долгового финансирования недвижимости Blackstone Group так оценил ситуацию в интервью Bloomberg: «Сейчас не тот момент, чтобы собственники или кредиторы недвижимости сдавались, дисконтировали и продавали активы».
Я тоже считаю, что возможности для вложения средств инвесторов в стрессовые активы по-прежнему будут весьма ограничены, т.к. собственники недвижимости всячески стараются и дальше рефинансировать долги, находясь в перманентном диалоге с кредиторами.
Катастрофы, подобной 2008 году, в 2020-м не случилось. Те, кто ожидал больших доходов от операций с проблемными активами, скорее всего, будет сильно разочарованы. С другой стороны собранные капиталы можно будет направить в более экологичные проекты, не влекущие репутационных последствий и не осуждаемые обществом. Поэтому немного перефразированная русская пословица «всё, что не делается - к лучшему», подходит к истории о несостоявшемся выходе стрессовых активов на мировой рынок наилучшим образом.
Артем Цогоев, Инвестиционный директор ТРИНФИКО